Definimos, qué es un avalúo y quien lo realiza ?

• mayo 20, 2019
• Posted By Kenneth Barboza Brenes

Definamos, qué es un avalúo y quien lo realiza?

Un avalúo es una opinión calificada, de un grupo, sobre el valor comercial o catastral de in bien inmobiliario

Es costumbre social tratar de obtener información informal sobre el costo de bienes inmobiliarios, ya sea para asegurarlos o para comercializarlos. La dificultad es tener la información adecuada, ya que en el medio en que nos desenvolvemos existe gran cantidad de criterios subjetivos y en algún momento auspiciados por los medios menos adecuados.

Esto suele ser caudado por el uso de una complicada red de intermediarios, o simplemente, por la representación oficinas y despachos con criterios poco sustentables que defienden claramente una especulación donde se ve altamente favorecida su potencial representación económica.

Cuando nos refiramos a la movilización de bienes inmobiliarios se debe de hacer hincapié que implica su compra o venta, la fijación de aranceles o impuestos a través declaraciones de renta, utilizarla como una garantía de hipoteca o en un puesto de bolsa, o simplemente asegurarla.

Un avalúo, formal, presenta información específica del bien inmobiliario describiendo físicamente su estado, antigüedad, materiales, emplazamiento o condiciones del terreno y entorno, la existencia de bienes y servicios públicos o privados; y así un análisis de la compatibilidad de la zona donde se encuentra ubicada y el cotejo exhaustivo con los Planes de Desarrollo y de Planificación del Cantón. El aspecto legal y jurídico del mismo es de suma relevancia para determinar los alcances del texto final.

El avaluador, agremiado por naturaleza, debe tener conocimiento del la tipología y tablas de referencia; mantenerse identificado con las correspondientes actualizaciones para identificar el adecuado grado de mantenimiento, la edad del inmueble y su depreciación, contar con especificaciones técnicas de las mejoras realizadas, conocer sobre la calidad y el estado de conservación, la operatividad en el inmueble, la utilización, la vulnerabilidad y potencialidad en el medio; a demás de como le impacta la polución de entorno.

En el medio se conocen varias técnicas, poco o casi nada sustentadas para la estimación del valor de un bien inmobiliario. De ellas, la más común es la comparación del mercado, consiste en en analizar bienes de tipología y características similares al que es objeto de la valuación. Seguidamente encontramos el método de comparación de renta, de manera estadístico y que refleja el movimiento de “las burbujas comerciales” tomando sólo en consideración un porcentaje de utilidad del valor comercial del inmueble en utilización plena, sin contemplar el comportamiento de la divisa o inflación, pero trasladándola su valor a un valor de mediano plazo.

Uno de los métodos más comunes y utilizado por entidades aseguradoras, bancarias y del estado es el método de costos de reposición, … consiste en calcular el valor teniendo en cuenta el costo de la reconstrucción del bien.

Visto que el resultado de todos los métodos puede verse afectado por presiones o subjetividades de terceros; es que el avaluador debe contar con características personales que identifican y se destacan en el gremio. Primeramente, como el conocimiento de la ciencia valuatoria y de peritaje, estar actualizado en bases de datos fiables, con ética profesional conocedor de las implicaciones de su servicio, con idoneidad, ser objetivo, estar activo y conocedor del movimiento económico y del mercado; a demás de estar en contactos con profesionales del ramo.

Por último destaco, que este servicio profesional, por sus resultados y alcances, es muy bien visto por los entes financiero e institucionales debido al impacto positivo en la adecuada fiscalización de bienes inmobiliarios que se tranzan o aseguran, por lo que las personas con pericia en el tema deben ser siempre profesionalizarse, instruidos académicamente, para determinar su valor real en un momento determinante.

Ha sido un agradado el escribir esta nota sobre el avalúo, y exponer de su complejidad y la necesidad de su transparencia.